北京楼市三高背离常态看东南西北房价走势北维权

2020-10-27 17:10:23 桐城星座网

北京楼市“三高”背离常态看东南西北房价走势_北京,楼市,房价,走势

不仅房价高,成交量和供应量也持续走高,业内认为这一现象已露出不健康苗头 "房价怎么一个劲儿地涨。"4月8日,逛完2006年北京春季国贸房展会的周先生感叹。北京四季房展会一向被视为京城楼市"晴雨表",但2006年春季房展会数字背后却似乎透出了某种不和谐迹象,而市场上各种扑朔迷离的信息,也让北京2006年的楼市变得耐人寻味。 今年春季房展交易金额比去年冬季房展增长了3亿多元,增幅近40%。而今年春季北京房价也一路走高,北京市城建研究中心近日公布的数据显示,一季度北京期房预售均价同比增长14.8%,出现了供应量、销售量和价格同时增长的"怪现象"。 「高价格」 一年内单价涨千元项目不在少数 北京市城建研究中心近日发布的数据显示,一季度北京期房预售均价为6885元/平方米,同比增长14.8%。而这一数据是北京所有城区的平均房价,包括密云、怀柔等郊区县在内。如果只统计四环以内的房价,则要远远超过这一官方数据。数据还显示,前三个月,北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米,每个月房价都上涨几百元。 东部某项目在展会上已卖到7800元/平方米左右,而去年6月份该项目开盘价只有6800元/平方米,不到一年上涨了1000元/平方米。同样,位于东四环外朝阳北路的某项目现在销售价为8800元/平方米,但今年1月份该项目均价只有7800元/平方米;位于西南三环的某大盘三期今年1月份销售价为5700元/平方米,到3月份则涨至6600元/平方米。虽然这些项目房价上涨有产品品质提升、周边配套日趋完善等因素,但今年一季度北京房价涨速较快已是一个不争的事实。 「高交易量」 3月日均签量高于去年"金九银十" 业内普遍认为,房屋整体销售价格在合理区间上涨是正常的,但如果增速过快则可能会出问题。起始于去年5月份的国家宏观调控政策在各地实施后,多数购房者认为北京房价将下降,但现实情况却是,{TodayHot}进入2006年开发商不仅没降低房价,反而不断提高在售价格。 房价的上涨因素很多,包括去年土地供应量减少等,但同时也和去年积压的购买力释放有很大关系。 北京市房地产信息统计数据显示,今年第一季度预售面积比去年同期增长15.2%.同样,今年一季度北京房地产销售上签约数量也呈现上涨趋势,3月份北京期房上签约登记16641套,现房交易上签约登记230套,3月份平均每天销售住宅544套,这个数量比去年"金九银十"期间还要多。进入4月份,每天签约销售期房和现房总量更高达612套,在4月15日甚至达到803套。 去年5月初,中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报采访时,曾担心房价经过宏观调控后会出现"报复性反弹",现在看来竟成谶语。 「高供应量」 前3月北京新开项目比去年同期增长一倍 目前北京楼市不仅房价高、成交量高,供应量也持续走高。按正常逻辑推理,房价高将导致成交量下降,供应量高又会抑制房价涨幅。但在现实当中,这三者却背离常态,交织出一幅奇特的楼市现状。 根据搜房新房统计,前三个月北京新开项目78个,而去年同期仅仅为38个,增长了105%.进入3月,新盘放量更是集中爆发,48个新盘中首次入市项目达14个,老盘后期项目也有34个。据了解,这些新盘多数是可通过有线/无线络下载查询车辆行驶记录仪与录像文件资料。存贮的图像和数据信息能被打印、回放"8·31"过关项目,去年由于受国家宏观调控影响推迟入市,今年因受资金和土地政策等方面压力,从1月就开始加快了入市速度。 中国人民银行最近发布的一份调查报告显示,居民购房意愿也跌至历史新低。未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季度及上年同期分别降1%和3.8%。从调查的7个大城市看,北京、天津和上海三个直辖市居民购房意愿明显下降。 在意愿购买力下降的同时,另一个不协调的数据则是北京房价依旧持续上涨,这就使北京楼市陷入了一个恶性循环怪圈。对于购房者而言,如果买房,多半急于为手中的金锭寻找买家。会感觉房价太高,不买,看着房子价格几乎每个月都在涨,{HotTag}也怕日后更买不起。这种彷徨的心态已成为目前北京普通购房者的真实写照。 "其实房价一直在上涨。只是2005年以前的上涨是靠城市价值的提高,也就是道路及其他配套设施改善,这是健康的。但到2006年第一季度,我感觉房价上涨只有三分之一存在这种合理因素。"北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱认为,2006年一季度房价上涨不健康苗头已比较明显。"日后不敢说北京会不会重蹈上海覆辙,但显然是有点问题了。" ■房价走势 近郊五环频出天价地房价直追万元 东 高价地块推动房价翻倍上涨 ●马驹桥地块楼面地价比前年同区域地块上涨一倍多 2004年5月,通州同区域一块公开出让的土地的价格为1152元/平方米,而一年后马驹桥地块楼面地价已达2553元/平方米,上涨了一倍多。也意味着未来该项目房价将比同区域平均房价上涨至少一倍。 今年东部房价涨势已蔓延至东五环外,想买单价5000元以下的房子,只能到通州。业界传闻,目前受到几宗高价土地成交的刺激,当地开发商普遍预期房价还将上涨,并将调高价格提上日程,不少东五环外住宅价已突破6000元/平方米。 南 明年四环将现单价8000元住宅 ●成寿寺地块楼面地价已达3376元/平方米;目前四环房价已直追北五环 丰台区成寿寺路甲1号出让土地价达3376元/平方米。业内估算,按照此拍卖价格,未来该项目至少销售到8000元/平方米以上才能保证一定利润。该项目预计明年下半年销售,这意味着2007年南城房价将进入一个崭新阶段。 有开发商称,土地拍出如此高的价格,使开发商即使在南城四环内也只能选做高档住宅。南城发展相对滞后,四环内区域发展状况与其他方位五环接近,但在其他区域五环地价猛涨的拉动下,价格也直追北五环。由于南四环内交通和配套环境相比北五环更方便一些,今年在大盘推动下,这一区域房价快速上涨已在预料之中。 西 老盘后期价格三年涨一倍多 ●万恒家园二期未来房价预计近万元,而其一期价格仅为4600元/平方米 在地价上涨的大背景下,曾在年初被宣布为8个经济适用住房备选地块之一的丰台区卢沟桥万恒家园二期,在改变土地用途并上市后拍出16.6亿元天价。 与去年万科在附近另一块地的地价相比,不到一年,同一区域内的土地价格已快速上涨。规划面积为41.65万平方米的万恒家园二期售价,每平方米预计不会低于万元。而2003年一期价格仅为4600元/平米。 政府将昔日为经济适用房准备的地块改为招牌挂用地,必然会带动周边项目心理预期的普遍上涨。业内预测,西部房价在2007年将更上一层楼。 北 地价之高可能引发恐慌性购房 ●温泉地块未来房价预计破万元,业内认为这一价格已不可思议 在本月西北五环外温泉的D1地块交易中,谢强的房价心理预期是8000元/平方米,但最后蹿高到10000元/平方米价位时,谢强表示已不可思议,于是选择退出。 1.5亿元意味着该地块楼面地价达4863元/平方米,而资料显示,同在该地块的住宅销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米之间。 有业内惊呼,这个价格绝对偏高,更主要的是该价格会拉高这一区域其他后继入市土地价格。同时会刺激购房者心理预期,可能会加重市场恐慌性购房。 ■业内说法 房价上涨同时产品品质也在提升 北京保利地产公司董事长刘平:目前北京房价是否真的过高?房价涨多少才算合适?我认为,衡量房价水平的高低,要看整个社会的经济发展水平。新建商品房主要供应对象不能说完全对应富有阶层,但从发达国家来看,中产阶级是真正的购买主力。很多收入达不到这一水平的人,很难买到自己的房产。 客观地看目前国内经济发展水平,中产阶级所占比例较低,所以,真正能承受市场化房价的人群还没有形成。另外,北京绝大多数项目都以自住型置业为主,如果房产市场依旧活跃,那么其价格便属正常。因为房地产开发是市场化行为,供求两旺的局面很难通过行政手段解决。 通过近期几次土地拍卖的情况来看,开发商所支付的开发成本已明显上涨,这些房价刚性成本的上扬必将导致房价上涨。从开发商角度来看,这样的房价上涨是合理的,开发商并没有增加利润,反而增加了营销压力和风险。 另外,房地产税收和隐性成本是业内公认的事实,这些成本增长带来房价上涨也是合理的。而从房地产销售技术来看,前期楼盘价格较低,但品质也相对较差,后期产品品质一盘都会提升,社区环境及周边配套也更成熟,这些都会打入房价中,因此房价也会有所提升。如果说一个项目建筑材料档次,建筑工程和设计质量,社区自然和人文环境都在提高,那么房价必然也会上涨。从这个角度讲,房价上涨有其合理性,关键是控制涨幅。如果涨幅过快过高,必然也会给整个经济的发展带来不利影响。



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